Данная программа повышения квалификации носит практический характер и имеет своей целью анализ самых острых проблем правового режима инвестиционно-строительной деятельности и практике применения в этой сфере гражданского, земельного и градостроительного законодательства. В ходе обучения разбирается актуальная судебная практика, комментируется последние новеллы законодательства, даются конкретные рекомендации и анализируются типичные ошибки.
Юристы, принявшие участие в данной программе повышения квалификации, смогут в сжатые сроки существенно повысить уровень своих профессиональных знаний в области правового регулирования инвестиционно-строительной деятельности.
Продолжительность обучения – около 58 ак. часов
Программа
1. Приобретение прав на земельные участки для строительства
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (глава V.1 Земельного кодекса Российской Федерации). Торги по предоставлению земельных участков для строительства. Анализ существующих возможностей по получению земельных участков без проведения торгов. Исключительные права на земельные участки, предполагающие возможности осуществления строительной деятельности. Приобретение прав на земельные участки, в границах которых расположены объекты недвижимости, объекты незавершенного строительства. Анализ оснований для отказа в предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и перспективы их судебного обжалования. Особенности приобретения прав на земельные участки для строительства многоквартирных домов, реализации масштабных и приоритетных инвестиционных проектов. Комплексное развитие территории как единый инструмент градостроительного регулирования строительной деятельности.
2. Градостроительное регулирование строительной деятельности
— Территориальное планирование. Значение отображения объектов «публичного» значения в документах территориального планирования. Функциональное зонирование в генеральных планах. Снижение значимости генеральных планов.
— Градостроительное зонирование. Соотношение с функциональным зонированием. Правила землепользования и застройки: назначение и состав. Новые требования к архитектурно-градостроительному облику объектов капитального строительства. Ограничение градостроительным зонированием права на земельный участок.
— Документы территориального планирования и градостроительного зонирования. Понятие и содержание документов территориального планирования, их соотношение с документами стратегического планирования. Варианты соотношения территориального планирования на местном уровне и градостроительного зонирования. Единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования.
— Границы населенных пунктов и территориальных зон. Основные положения Федерального закона от 4 августа 2023 г. №438-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
— Нормативы градостроительного проектирования. Расширение сферы применения НГП с 2020 г. Значение НГП для застройщиков.
— Планировка территории и ГПЗУ. Проекты планировки и межевания территории. Роль документации по планировке территории при получении разрешительной документации на строительство. Подготовка и утверждение документации по планировке территории, порядок внесения в нее изменений и ее отмены. ГПЗУ как источник информации для застройщика и как документ, необходимый для получения разрешительной документации на строительство.
— Особенности градостроительного регулирования при комплексном развитии территории. Виды КРТ. КРТ и градостроительная документация. Получение ГПЗУ при КРТ.
— Основные аспекты получения разрешительной документации на строительство. Особенности регулирования в 2022 и 2023 гг.
3. Договор строительного подряда
— Понятие договора подряда. Применение общих положений о подряде к договору строительного подряда. Соотношение договора подряда со смежными договорами. Подряд и купля-продажа: проблема разграничения. Подряд как наем труда. Подряд и возмездное оказание услуг. Допустимость существования подрядного обязательства без обязанности подрядчика достичь результата. Диспозитивность положений ГК РФ и распределение рисков в договоре.
— Структура договорных связей в договорах строительного подряда. Система генерального подряда. Соотношение договора генподряда и договора комиссии (агентирования). «Двойной» субподряд. Статус «назначенных» субподрядчиков. Статус заказчика. Понятия застройщика, технического заказчика, заказчика-застройщика, инвестора в структуре договорных связей. Администратор проекта и управление проектом: возможные модели. Арбитраж и адъюдикация.
— Основные условия договора. Предмет. Техническая документация как предмет договора строительного подряда, проблемы ее согласование сторонами. Изменения в предмете в процессе исполнения договора по инициативе подрядчика. Изменения в предмете договора по инициативе заказчика. Срок. Согласование условия о начальном и конечном сроке. Начальный срок выполнения работ и встречность обязательств. Условие и срок в подряде в контексте реформы ГК РФ: проблемы судебной практики. Цена. Виды цен (смет). Договор с твердой сметой и ее особенности. «Pay-when-paid» & Pay-if-paid» clauses: проблема обусловленного платежа.
— Риски в договоре подряда. Риск случайной гибели или повреждения предоставленных для исполнения материалов. Права на материалы. Риск случайно гибели или повреждения предмета договора: особенности распределения. Риск недостижения подрядчиком результата по обстоятельствам, от него не зависящим: проблема диспозитивности правила.
— Приемка результатов работ. Виды приемки и виды актов приемки. Значение различных актов приемки. Действия по исполнению договора и приемка. Волеизъявление и приемка. Приемка работ с замечаниями. Отказ от подписания акта приемки. Односторонний акт приемки.
— Расторжение договора строительного подряда: особенности оснований и последствия. Мотивированные и безмотивные односторонние отказы. Судьба результата работ при прекращении договора.
— Ответственность за неисполнение обязательств: общее и специальное. Проблемные вопросы применения статьи 723 ГК РФ. Соотношение правомочий заказчика. Проблема применения «астрента» в судебной практике. Допустимость понуждения к выполнению работ в натуре. Природа требования о соразмерном уменьшении цены. Срок обнаружения недостатков и гарантийный срок. Проблемы гарантийного удержания.
— Анализ последней судебной практики по спорам в области строительного подряда: разбор кейсов.
4. Долевое участие в строительстве
— Использование механизмов эскроу и участие банков.
— Проблемные вопросы оформления и регистрации договора долевого участия.
— Оформление передачи прав по договору и по счету эскроу.
— Механизмы защиты прав дольщиков, санкции за нарушение условий договора долевого участия.
— Проблемные вопросы осуществления финансирования строительных проектов по новым правилам: обзор ключевых проблем, опыт их решения и перспективы новых изменений «правил игры».
5. Договоры, структурирующие инвестиции в строительство
— Купля-продажа будущей недвижимости или совместная деятельность. Проблемы разграничения договорных конструкций.
— Иски о признании права собственности vs иски о присуждении к передаче недвижимости.
— Механизмы, опосредующие участие землепользователей в создании объектов инфраструктуры (соглашения о передачи инфраструктуры публично-правовому образованию, правовой режим платежей на развитие инфраструктуры, принуждение землепользователей к созданию инфраструктуры посредством механизмов, существующих в законодательстве о градостроительной деятельности, в том числе через документацию по планировке территории);
— Применение для создания инфраструктуры механизмов в рамках «инфраструктурного меню.
6. Разрешение на строительство
— Актуальные вопросы получения разрешения на строительство. Особенности формирования пакета документов для получения разрешения на строительство.
— Проблемы и риски осуществления строительной деятельности в отсутствии разрешения на строительство.
— Отказ в выдаче разрешения на строительство и перспективы его обжалования. Случаи, когда разрешение на строительство не требуется.
— Проблемы осуществления подготовительных работ, которые могут выполняться до получения разрешения на строительство.
— Отмена разрешений на строительство в порядке самоконтроля.
7. Ввод здания или сооружения в эксплуатацию
— Практические проблемы ввода в эксплуатацию вновь возведенных зданий и сооружений.
— Подготовка документов для получения разрешения на ввод в эксплуатацию зданий и сооружений.
— Отказ во вводе в эксплуатацию зданий и сооружений, и перспективы обжалования.
— Применение пункта 5 части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (реализация положений Федерального закона от 29.12.2020 № 468-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
— Оформление земельных отношений для завершения строительной деятельности.
8. Кадастровый учет
— Кадастровый учет вновь возведенных зданий и сооружений.
— Особенности кадастрового учета многоквартирных жилых домов.
— Проблемы выделения нежилых помещений.
9. Объекты незавершенного строительства
— Особенности правового режима объектов незавершенного строительства. Объект незавершенного строительства как объект недвижимого имущества. Право собственности на объект незавершенного строительства.
— Вещные и обязательственных правоотношения, возникающие в отношении объектов незавершенного строительства.
10. Самовольные постройки
— Правовой режим самовольной постройки.
— Судебно-арбитражная практика по легализации и сносу объектов самовольного строительства.
— Снос объектов самовольного строительства в судебном и административном порядке.
— Значение строительной экспертизы в самовольном строительстве.
— Правовой режим объектов недвижимости, расположенных в границах зон с особыми условиями использовании территории.
11. Банкротство застройщиков
— Основные особенности банкротства застройщиков
— Правовое положение инвесторов по договорам участия в долевом строительстве и инвестиционным договорам на возведение нежилой недвижимости в случае банкротства.
— Привилегии граждан-кредиторов и их пределы.
— Последние тенденции в судебной практике.
12. Комплексное развитие территории (КРТ) – промежуточные итоги и перспективы
— Эволюция законодательства о комплексном развитии территории
— Понятие комплексного развития территории, цели комплексного развития территории;
— Виды комплексного развития территории и их реализация;
— О правовых последствиях установления территорий комплексного развития территории;
— О распределении «инфраструктурной нагрузки» в проектах комплексного развития территории;
— Комплексное развитие территории — льготы и дополнительные гарантии.
13. Реформа инвестиционно-строительного цикла
— «Новый ритм» строительства» и принципы административной трансформации;
— Перечень мероприятий, осуществляемых при реализации проектов по строительству объектов капитального строительства;
— Ч.9 ст. 5.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации – от исчерпывающего перечня к реестру;
— Актуальные проблемы осуществления отдельных мероприятий в сфере строительства (согласование архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства, выдача заключения о соответствии проектной документации сводному плану подземных коммуникаций и сооружений и т.д.).
14. Зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ)
— Защита прав землепользователей при установлении (изменении) зон с особыми условиями использования территории;
— О перспективах реформы зон с особыми условиями использования территории;
— О применении «амнистии» в границах зон с особыми условиями использования территории;
— Приаэродромные территории, санитарно-защитные зоны, зоны затопления, подтопления, иные виды зон с особыми условиями использования территории.
15. Подключение к сетям
— Правовые особенности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.
— Реконструкция, капитальный ремонт существующих линейных объектов в связи с планируемым строительством, реконструкцией или реконструкцией объектов капитального строительства.
— Анализ положений Федерального закона от 01.07.2021 № 276-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Лекторы
Андрианов Николай Алексеевич
— партнер Юридической фирмы «ТРУБОР»
Башарин Алексей Вадимович
— преподаватель СПбГУ
Бевзенко Роман Сергеевич
— д.ю.н., партнёр юридической компании «Пепеляев Групп»
Верле Екатерина Сергеевна
— советник, соруководитель практики недвижимости и строительства Адвокатского бюро ЕПАМ
Попов Максим Валерьевич
— к.ю.н., советник юридической компании Alumni Partners
Церковников Михаил Александрович
— к.ю.н, заведующий кафедрой обязательственного права ИЦЧП им. С.С. Алексеева при Президенте РФ, доцент МГИМО
Чуркин Владимир Эрнстович
— к.ю.н., доцент, управляющий партнер ООО «Консалтинговая группа «Земля и Недвижимость»
Ястржембский Игорь Александрович
— партнер гражданско-правовой практики Юридической компании «Щекин и партнеры»
